【不動産売却】変動金利が上昇すると?【板橋区・不動産査定】
2022年末頃から長期金利が上昇。各銀行は短期金利に連動する変動金利は据え置いていますが、長期金利に連動する固定金利は引き上げました。
不動産価格も5年10年前に比べ上がっています。変動金利も日本銀行の異例のマイナス金利政策が解除されると上がります。いつ不動産を購入されるか迷われる方も多いと思いますが、私は不動産を欲しい時、欲しい不動産がある時が購入のタイミングだと話しています。
住宅ローンを組む際に変動金利にするか全期間固定金利、固定金利選択型変動金利(最初の3,5,10年は固定金利で期間終了後は固定金利か変動金利か選べる)にするか選ぶ必要があります。ここのところ変動金利を組まれる方が断然多いです。
変動金利は半年ごとに適用金利が見直されます。見直しても変わらないことが続いています。多くの金融機関では、元利均等返済の場合、金利が上がっても支払い金額は約5年変わらず、返済金額の内で利息が増え元本充当分が減るという変更があります。支払金額が変わらない中で金利が大きく上昇すると支払金額よりも利息が増えます。元本充当が0になり未払い利息が溜まっていきますので注意が必要です。35年の住宅ローンを変動金利で組まれると金利が+2.7%になると利息が支払額を上回ると思います。
当初もしくは前回支払金額決定後に金利が上昇していると、5年ごとの支払い金額見直しの際に支払い額が上がります。上がっても返済額の上限は前回の支払い額の1.25倍までという上限があります。家計への影響を抑える仕組みですが予定通り元本の返済が進まないこともあります。最後の約定返済日には元本が多く残っていても全額返済が必要です。
金利の選択は人生設計や性格によって選択は変わると思います。変動金利を選ばれる場合、自己資金があっても頭金を少なく住宅ローンを組みます。金利が低い時期は自己資金の一部を投資信託で運用します。10年以上の長いスパンで見れば元本割れのリスクは低く年間平均3%の運用利益を複利で計算すると10年で約1.34倍になり支払う利息を上回ります。
金利が上昇し月々の元本充当が少ないと思われたら一部繰り上げ返済をすることをお勧めします。繰り上げ返済をするとその時の金利、繰り上げ返済後の元本で支払額を設定されます。金利によっては元本を減らしても月々の支払い額が上がる場合がありますが元本充当分を増やすことが出来、そこから約5年支払額が変わりません。
よく住宅ローンを組む際に頭金を2割位入れた方がいいと言われます。何か不測のことが起こった際に頭金を2割入れておけば不動産価格が2割下落していても売却をして住宅ローンを完済出来る為だと思います。私は固定金利が2%以内なら頭金を少なくし、残した分を投資信託で運用することをお勧めしています。
金利が上昇すると購入者の購入限度額が低下するため、不動産価格および成約件数の減価要因になります。先々不動産売却のお考えの方は、金利上昇が進む前に売ることもご一考下さい。不動産売却の際は是非ご相談下さい。
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